Жилье дешевеет, а что с доступностью?

В России решение «квартирного вопроса» усугубляется низкими реальными доходами населения. Эксперты изучили ситуацию и назвали причины явной и мнимой дороговизны жилья и выход из этого тупика. Согласно расчетам Ассоциации строителей России, себестоимость строительства 1 метра жилья в среднем по стране составляет около 28–30 тыс. рублей, что отвечает требованию федеральных властей сделать квартиры доступными. Однако, как считают опрошенные газетой ВЗГЛЯД участники строительного рынка, такой подсчет – это то же, что и «средняя температура по больнице». Дело в том, что в разных регионах себестоимость «квадрата» различается, причем очень существенно: так, в Москве она равна 59–63 тыс. рублей, на Камчатке – более 45 тыс., на Кубани – около 24 тыс., в Ингушетии – 17 тыс., а на Алтае – около 100 тыс. «Причин дороговизны и, как следствие, недоступности жилья как минимум три: высокая стоимость строительных материалов благодаря монополизму производителей и затратность устаревших технологий, коррумпированность отрасли из-за обязательности разного рода «обременений» для застройщиков, которые вынуждены не только строить собственно дом, но и вести к нему дороги, возводить поликлиники и детсады, а все это приплюсовывать к цене квартир, и – третье – «хитрости» строителей, которые продают жилье через цепочки посреднических фирм, каждая из которых «законно» имеет свой процент», – утверждает гендиректор строительной компании «ОБМ-Монтажстройсервис» Дмитрий Решетников. По данным разных источников, взятки чиновникам составляют порядка 40% от рыночной стоимости каждого метра жилья. Около 40–60% «накручивают» посредники, т. е. сами строители. Другая причина – высокая задолженность самих строителей перед банками. Причем, как утверждают аналитики компании «АКБ-21», до 70% всех займов уходило до кризиса у строительных компаний на покупку у местных властей инвестиционных прав на застройку. Например, по сообщениям СМИ, у группы компаний «ПИК» в таких вложениях находится порядка 58 млрд рублей из 64 млрд «чистого» долга перед кредиторами. «Трагикомичность ситуации с этими правами усугубляется тем, что обратно выкупать их у компаний чиновники не могут, так как стоимость этих инвестконтрактов завышена в несколько раз для получения с них «барашка в бумажке», – считает гендиректор «АИСО – Агентства инвестиций строительной отрасли» Михаил Антошкин. – Во-вторых, даже при большом желании выкупить их невозможно по причине отсутствия сегодня средств в местных бюджетах». Есть и еще одна причина. Фактически ни одна из строительных организаций де-юре не является российской – либо управление организовано из оффшора, либо она сам там зарегистрирована, либо вся структура находится в трасте. Благодаря использованию стран с льготным налоговым режимом строители легко «уводят» в них сверхприбыли, а на родине остается недострой и кредиты. «Не стоит слишком жалеть строителей-девелоперов, – говорит директор проектного столичного бюро Аркадий Толмацкий. – Недаром некоторые из них сегодня открыто отказываются от незавершенных строек и заявляют своем уходе на европейские рынки, как это пропагандирует Сергей Полонский. Имея около миллиарда долларов долгов, он спокойно рекламирует свои проекты в Черногории». Серьезная проблема – ипотека. Казалось бы, канувшая в Лету, она вновь возвращается на рынок громкими рекламными обещаниями «докризисных» условий кредитования. Однако при сохранении все еще высокой ставки Центробанка (в сравнении с другими странами) коммерческие банки не смогут опустить ее ниже 14–17%. С другой стороны, здесь есть существенный и любопытный нюанс. Экономисты подсчитали, что спрос на жилищные кредиты зависит от ставки намного меньше, чем от цены квадратного метра. Расчет такой: снижение процентной ставки банка с 24% до 12% делает жилье доступным не более чем на 10%. Если снизить до 6%, то будут готовы покупать еще около 20%. А снижение цены метра до 30 тыс. рублей при сохранении 24-процентной ставки делает квартиры доступными сразу на 45%. Директор маркетинговой компании «Степанов и партнеры» Алексей Степанов утверждает, что для достижения 50-процентной доступности ипотеки цена на «квадрат» должна упасть до 23–24 тыс. рублей, а ипотека должна стоить не больше 6%. Есть еще интересные моменты, которые, согласно мнениям американских и российских экономистов, серьезным образом влияют на недоступность доступного жилья в любом крупном городе мира. Дело в том, что цена жилья является также и функцией от платежеспособного спроса. Дефицит столичной земли и дефицит предложения жилья делают его «предметом роскоши». Вокруг этой «роскоши» формируется платежеспособные граждане, и наоборот. «У цены любого товара есть две составляющие: предложение, которое определяется в том числе и себестоимостью, и спрос, – говорит Алексей Степанов. – Но спрос при отсутствии достаточного уровня реальных доходов не может играть определяющую роль. Если грубо, то выходит так: нет денег – нет и товара». «О радикальном снижении ставок по ипотеке говорить сегодня пока рано, во всяком случае до уровня ее доступности, – говорит гендиректор «Агентства кредитного расчета и реструктуризации» Сергей Удальцов. – При нынешнем уровне ставки ЦБ «революции» ожидать не приходится. Расчет прост: в Европе центральные банки опустили ставки до нуля, ипотека предлагается сейчас под 4,5–6% годовых при прочих льготных условиях. Мы не может предложить ничего подобного при сохраняющейся политике главного банка страны». «Государство могло бы разработать другие рыночные инструменты, которые могли бы реально снизить ставку до доступности, – считает гендиректор «Сервис-КапиталПроект» Иван Шаблин. – Для этого нужны «длинные» деньги. Их у коммерческих банков нет и не предвидится. Заставить работать в убыток никто не может. Жесткая зависимость экономики от мировых рынков сырья тормозит развитие, что выливается в низкий уровень реальных доходов граждан. Без коренной модернизации всей экономики, отказа от предприятий-балласта, выпускающих никому не нужную и очень при этом дорогую продукцию, никакого доступного жилья у нас не будет». По мнению директора департамента промышленности и инфраструктуры правительства РФ Александра Мишарина, в 2009 году доступность жилья для населения значительно снизилась. В 2007-2008 годах можно было говорить о доступности жилья для порядка 20-25% населения. «Cегодня доступность жилья снизилась почти до 15% населения. А если из их числа вычесть тех, кто использует жилье в качестве объекта инвестиций, то получится, что мы вообще строим жилье для 10% населения».