СДЕЛКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ ПОД ОСОБЫМ КОНТРОЛЕМ

Каждый участник правовых отношений должен обладать правосубъектностью, и сделки с недвижимостью здесь не исключение. Правосубъектность складывается из двух составляющих – правоспособности и дееспособности. Осуществление прав и обязанностей предполагает, что гражданин осознает значение и предвидит последствия своих действий, в том числе и те негативные последствия, которые связаны с совершением им неправомерных действий, невыполнением взятых им на себя обязательств. Но как быть в ситуации, когда в операциях с недвижимостью участвует ребенок или человек, признанный недееспособным? Именно эти категории граждан в силу определенных обстоятельств не способны оценить для себя значение и все возможные последствия сделки. Эти люди в наибольшей степени нуждаются в дополнительных мерах опеки со стороны государства. Особенно это касается их интересов в сфере недвижимости, где риск пострадать от мошенников есть даже и у взрослых здравомыслящих людей. Поэтому все операции с недвижимостью, в которых могут быть ущемлены или нарушены их интересы, контролируют органы опеки и попечительства. Контроль над проведением подобных сделок довольно строгий. И в случае, если права недееспособных граждан, ребенка будут нарушаться органами опеки и попечительства могут быть созданы непреодолимые препятствия в совершении этой сделки. Основанием для установления опеки (попечительства) над несовершеннолетними является факт утраты ими попечения родителей (например, в результате смерти или утраты родительских прав). Возможны также случаи, когда родители сами просят установить над детьми опеку (попечительство), например, если они вынуждены уехать в длительную командировку. Единственным основанием установления опеки над взрослым гражданином является признание его недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, гражданин может быть признан недееспособным только в судебном порядке. Решение суда о признании гражданина недееспособным является основанием для установления над ним опеки. Как и в случае с опекой (попечительством) над несовершеннолетними решение о назначении гражданину опекуна принимает орган опеки и попечительства в течение месяца со дня получения необходимых сведений из суда. Действия опекунов и попечителей строго регламентированы. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с имуществом подопечного, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Эта информация учитывается регистрирующим органом и позволяет предотвратить неправомерные сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, а также лицам, признанным недееспособными или ограниченно дееспособными. Также, при проведении правой экспертизы регистрирующим органом учитываются и законные права лиц, проживающих в жилом помещении, членов семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членов семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения. Наличие сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника этого жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, служат основанием для приостановления государственной регистрации и затребования регистратором дополнительных документов, подтверждающих наличие законных оснований для регистрации прав на имущество.