Рынок недвижимости Сочи: состояние, проблемы и перспективы развития

После объявления Сочи столицей Олимпийских игр случилось то, что не могло не случиться: цены на недвижимость резко подскочили вверх.

Отныне Сочи — не просто популярный российский курорт, но важный геополитический объект на карте РФ, привлекательный для инвесторов, в том числе и зарубежных. Между тем, эксперты считают, что рынок недвижимости Сочи лишь начинает формироваться.

Несмотря на случившиеся после объявления города столицей Олимпиады пертурбации и последующую за этим стагнацию рынка, ему прочат большое будущее. Справедливости ради, стоит заметить, что нынешнее падение цен вполне закономерно: рынок перегрелся, не выдержав «накала страстей» после Гватемальской ночи, когда в течение суток стоимость квадратного метра увеличилась на 15%.

О том, что рынок недвижимости Сочи находится в зачаточном состоянии, можно судить по ряду признаков: растет число конкурирующих компаний; прогнозирование темпов роста и перспектив развития затруднительно; стандартизация классности жилых домов не разработана; имеются сложности с оформлением документации при покупке земельных участков; четкое определение терминов, обозначающих тот или иной тип жилья, отсутствует.

Так, например, апартаментами часто называют самые обычные квартиры: «продаются двухкомнатные апартаменты в панельном доме с кухней 5 кв. м.».

Такое положение дел на рынке, помноженное на затянувшуюся стагнацию, не внушает оптимизма. Вот и риэлторы загрустили: курортный сезон в разгаре, а покупателей на горизонте не предвидится. Если что и покупается, так это единицы объектов жилья, относящегося к категории не выше среднего класса: однокомнатные квартиры на вторичном рынке.

Это и не удивительно, вспомним, как начиналось заново формирование цен в августе 2007 г. через месяц после получения городом олимпийского статуса: тогда цены на жилье на вторичном рынке выросли на 23,5 %. К сентябрю цены поднялись еще на 8,8 %: квадратный метр стоил 90 тыс. руб.

Многие европейские страны не могут похвастаться таким ростом цен и за год, не то, что за месяц. Эксперты полагают, что именно август 2007 г. определил во многом нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, а именно: стагнацию. Тогда сочинские застройщики, в поисках нового уровня цен, формировали стоимость, по сути, как хотели — субъективно. Когда спрос на недвижимость многократно возрос, многие бросились закрывать продажи, чтобы в срочном порядке сформировать новые, чересчур завышенные, но такие желанные цены. Покупатели, конечно, были готовы к удорожанию квадратного метра, но не на 35-50 %, как получилось.

Таким образом, в 2007 г. цены на сочинскую недвижимость росли в среднем на 18 % в квартал, а самый большой рост наблюдался во второй половине 2007 года. В начале 2008 г. динамика цен стала меняться. Впервые они начали падать. По оценкам экспертов, в течение месяца — с 20 марта по 21 апреля — они упали почти на 3 %: со 110 тыс. руб. до 106 тыс. за метр квадратный. Причиной снижения послужило отсутствие внятной официальной информации о том, какие объекты подлежат сносу в рамках подготовки к Олимпиаде. Потенциальные покупатели все еще, вполне резонно, придерживают свои финансы в ожидании снижения цен до уровня более или менее адекватных.

Действительно, стоимость жилья в Сочи соразмерна с ценами на курортах Европы, не дотягивая при этом до соответствующего уровня. В целом же, согласно некоторым экономическим прогнозам, падение цен на жилье (от 10 до 30 %) можно ожидать еще до конца нынешнего года.

По оценкам экспертов, не последнюю роль в этом сыграет инфляция. Впрочем, в зависимости от ее уровня, она может привести и к тому, что реальные цены догонят сложившиеся, по которым продают недвижимость сейчас, и тогда ситуация уравновесится. Ситуация с формированием и ростом цен в близлежащих поселках более благоприятная, особенно для частных лиц, кто все еще надеется на выгодное инвестирование в недвижимость и землю.

Данное направление, особенно на периферии, слабо обеспечено инфраструктурой — это в перспективе. Таким образом, частные инвесторы еще имеют все шансы выгодно вложить средства в объекты недвижимости и земельные участки, которые гарантированно подорожают в ближайшее время.

В то время как в Сочи даже крупные зарубежные инвесторы остерегаются предпринимать какие-либо действия. Не обнадеживает и ситуация с ценами на квартиры первичного рынка в Центральном районе города. Стоимость квадратного метра варьирует в пределах от 60 тыс. до 80 тыс. руб. в категории жилья эконом-класса, от 100 тыс. до 150 тыс. руб. в категории бизнес-класса. Стоимость квадратного метра элитного жилья начинается от 150 тыс. руб. и зависит от удаленности от побережья. Эксперты утверждают, что и эти цены — не предел для Сочи.

Наиболее демократичные цены на недвижимость, земельные и дачные участки установились в Лазаревском районе. Так, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья для 1-комнатных квартир установилась в рамках 65-100 тыс. рублей, 2-комнатных — 60-90 тыс. руб., 3-комнатных — 50-80 тыс. рублей. Цена сотки земельного участка колеблется в пределах от 70 тыс. до 2 млн. руб., дачного – от 50 тыс. до 800 тыс. руб. и зависит от расположения относительно моря: чем ближе к нему — тем дороже.

Привлекательны и цены на коммерческую недвижимость, которые несоизмеримо ниже по сравнению с Центральным районом Большого Сочи. На формирование цен влияет фактор близости к морю и к центрам крупных поселков. Стоимость объектов промышленного назначения зависит от их транспортной доступности. Многие эксперты, не смотря на существующие прогнозы снижения цен, все же полагают, что в обозримом будущем надеяться на уменьшение стоимости Сочинской недвижимости не приходится.

Ситуация с ценами в регионе (Лазаревское, Якорная щель, Дагомыс и др.), по мнению экспертов, является более обнадеживающей, особенно для частных инвесторов, которые еще могут сыграть на перспективу: с развитием инфраструктуры стоимость жилья и земли здесь также увеличится. К тому же, все больше экспертов считают, что рост цен на недвижимость продолжится за счет дефицита земли и «нефтяных» денег потенциальных покупателей.

Впрочем, дефицит земли остро ощущается лишь в Центральном районе Сочи. Рынок земли Лазаревского направления более перспективен — в настоящее время он активно развивается. Если в Сочи частные инвесторы уже не смогут получить такой же прибыли, каковая была возможной до пресловутой Гватемальской ночи, то в близлежащих поселках еще остается шанс поймать удачу.

Итак, большинство экспертов едины во мнении, что рынок недвижимости только начинает формироваться, и что в его огромном потенциале и перспективности, особенно сегмента земельных и дачных участков в Большом Сочи, сомневаться не приходится.